L'essentiel
- Plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou un pouvoir de contrôle par tout autre moyen.
- À défaut, et sans soupçon, le représentant légal.
- Remontez toute la chaîne de détention, même à l'étranger.
- Consultez le registre des bénéficiaires effectifs et signalez les divergences au greffe.
Qui est le bénéficiaire effectif
Pour une société, c'est la ou les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui exercent par tout autre moyen un pouvoir de contrôle (art. L. 561-2-2 et R. 561-1). Si personne ne remplit ces critères et qu'il n'y a pas de soupçon, c'est le représentant légal : gérant, président, directeur général.
Des règles propres s'appliquent aux associations, fondations et autres personnes morales (art. R. 561-3), ainsi qu'aux fiducies et trusts : constituant, fiduciaire, bénéficiaires (art. R. 561-3-0).
Remonter la chaîne
Quand le client est détenu par une ou plusieurs sociétés, suivez la détention jusqu'aux personnes physiques. Une chaîne qui passe par l'étranger, par un trust ou par plusieurs strates est en soi un facteur de risque. Un prête-nom ne change rien : le bénéficiaire effectif reste la personne physique qui contrôle réellement.
Le registre des bénéficiaires effectifs
En tant que professionnel assujetti, vous avez accès au registre tenu par l'INPI pour les sociétés immatriculées en France (art. L. 561-46). Le registre ne suffit pas à lui seul : rapprochez-le de ce que vous savez du client. Si vous constatez une divergence, vous devez la signaler au greffier du tribunal de commerce (art. L. 561-47-1).
Dans votre métier
Selon l'analyse sectorielle de la DGCCRF, le registre des bénéficiaires effectifs reste « très largement méconnu » des agences. Soyez particulièrement attentif aux acquisitions par une SCI ou une société étrangère, aux cessions de parts d'une société propriétaire d'un bien, et aux avenants qui changent l'acquéreur ou son bénéficiaire effectif en cours de vente.
Avec VigImmo
Le bénéficiaire effectif, retrouvé au registre
Tapez le nom ou le SIREN de la société : VigImmo interroge le registre national des entreprises et reprend ses bénéficiaires effectifs et ses dirigeants déclarés, prêts à être analysés. Si aucun bénéficiaire effectif n'est déclaré, l'analyse vous le signale. À vous de rapprocher ces informations de ce que vous savez du client.
Sources
- Code monétaire et financier, art. L. 561-2-2, L. 561-46, L. 561-47-1, R. 561-1, R. 561-3 et R. 561-3-0
- Brochure DGCCRF / Tracfin, mai 2026, fiches 3 et 8
- Analyse sectorielle des risques DGCCRF, secteur immobilier, 2023
Mis à jour le 1er novembre 2026. Le règlement européen anti-blanchiment s'appliquera à partir du 10 juillet 2027 : cet article sera revu à cette date.