L'essentiel
- Vendeur ou bailleur : avant la signature du mandat, même au premier rendez-vous.
- Acquéreur ou locataire : au plus tard lors de l'examen de l'offre ou de la demande de location.
- Toutes les parties : avant de rédiger la promesse ou le compromis. Une vérification faite après le compromis est sanctionnée.
- Pendant la relation : à chaque changement (acquéreur substitué, financement modifié, fonds venant d'un tiers).
Avant d'entrer en relation
Le Code monétaire et financier impose d'identifier le client et, le cas échéant, son bénéficiaire effectif, et de recueillir des informations sur l'objet et la nature de la relation, avant d'entrer en relation d'affaires (art. L. 561-5 et L. 561-5-1). Les lignes directrices DGCCRF / Tracfin traduisent ce principe pour l'immobilier :
| Personne | Moment de l'analyse |
|---|---|
| Vendeur, bailleur, tout mandant | Avant la signature du mandat, même s'il a lieu au premier contact |
| Acquéreur, locataire | Dès la manifestation d'intérêt pour le bien, au plus tard lors de l'examen de l'offre d'achat ou de la demande de location |
| Toute partie à un avant-contrat | Avant l'élaboration de la promesse, du compromis ou de tout avant-contrat |
La Commission nationale des sanctions sanctionne les vérifications d'identité réalisées après le compromis de vente.
Le cas du client occasionnel
Toutes les situations ne créent pas une relation d'affaires : un mandat confié, un bail signé ou plusieurs opérations dans l'année en créent une ; une opération ponctuelle relève du client occasionnel. Pour ce dernier, l'identification reste obligatoire dès que l'opération dépasse 15 000 €, ou 10 000 € en espèces, et dans tous les cas en présence d'un soupçon. Chaque agence fixe et documente ses propres critères pour distinguer les deux situations.
Une exception encadrée
Lorsque le risque est faible et pour ne pas interrompre une relation déjà engagée, la vérification d'identité peut intervenir au moment de la conclusion du contrat (art. R. 561-6). Cette exception se justifie au dossier : elle ne dispense pas d'identifier la personne dès le départ.
Pendant toute la relation
La vigilance ne s'arrête pas une fois le dossier ouvert : vous devez tenir à jour ce que vous savez de votre client et vérifier que les opérations restent cohérentes avec cette connaissance (art. L. 561-6). Refaites l'analyse notamment lorsque :
- un nouvel acquéreur se substitue au premier, surtout tardivement ;
- un avenant modifie l'acquéreur, le prix ou le bénéficiaire effectif ;
- le financement change, ou les fonds arrivent d'un tiers ou de l'étranger ;
- une information défavorable sur une partie apparaît.
Si vous ne parvenez pas à identifier votre client
Vous n'entrez pas en relation et vous n'exécutez aucune opération pour cette personne (art. L. 561-8). Selon les circonstances, cette impossibilité peut elle-même justifier une déclaration de soupçon.
Et après
Les documents d'identification se conservent cinq ans après la fin de la relation d'affaires, ceux relatifs aux opérations cinq ans après leur exécution (art. L. 561-12).
Avec VigImmo
Lancer l'analyse au bon moment
Dès l'ouverture du dossier, VigImmo interroge les sources de référence sur chaque partie : gel des avoirs, sanctions internationales via Dow Jones, partenaire officiel, personnes politiquement exposées, pays à risque, bénéficiaires effectifs. La mise à jour du gel des avoirs est offerte, sans limite : dès qu'une première analyse a abouti sur le dossier, vous la relancez d'un clic avant la signature, sans frais, avec votre abonnement.
Sources
- Code monétaire et financier, art. L. 561-5, L. 561-5-1, L. 561-6, L. 561-8, L. 561-12 et R. 561-6
- Lignes directrices conjointes DGCCRF / Tracfin pour le secteur immobilier, novembre 2018, § 27 à 35
- Brochure DGCCRF / Tracfin « LCB-FT : professionnels de l'immobilier », mai 2026, fiche 7 (enseignements de la Commission nationale des sanctions)
Mis à jour le 1er novembre 2026. Le règlement européen anti-blanchiment s'appliquera à partir du 10 juillet 2027 : cet article sera revu à cette date.